Die Immobilienfinanzierung 
Bei den derzeit niedrigen Finanzierungszinsen stellen sich viele Familien die Frage, ob sich der Kauf oder Bau einer selbst genutzten Immobilie für sie rechnen könnte. Für die meisten Familien ist die Entscheidung zum Erwerb von Wohneigentum die wahrscheinlich größte wirtschaftliche Entscheidung in ihrem Leben. Bis zum finalen Entschluss empfehle ich immer, für alle Optionen offen zu bleiben. Nicht wenige Familien, die zunächst bauen wollen, entscheiden sich letztendlich dann doch für einen Haus- oder Wohnungskauf (oder auch umgekehrt). Auf der Basis der nachfolgenden (vereinfachten) Modellrechnung erläutere ich die wichtigsten Punkte zum Thema „Erwerb von Wohneigentum“ (am Beispiel einer selbstgenutzten Wohnung in Schleswig-Holstein, Stand 2017).

Modellrechnung 
Euro 150.000,- Kaufpreis, Wohnung, 50qm2 Wfl. *1
+ Euro 9.750,- Grunderwerbssteuer (SH, 6,5%) *2
+ Euro 3.000,- Nebenkosten, z.B. Notar (2%) *3
+ Euro 5.355,- Makler (bei 3,57% inkl. MwSt.) *4
+ Euro 6.895,- Renovierung, Umzug & Reserve *5
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Euro 175.000,- Gesamtkosten *6
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– Euro 25.000,- Eigenkapital *7
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Euro 150.000,- Finanzierung *8
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Euro 100.000,- Bankdarlehen
Euro 50.000,- KfW- Darlehen

*1: Der Kaufpreis
Der im Exposé ausgewiesene Kaufpreis ist nur selten der Preis, der letztendlich vom Käufer bezahlt wird (unbedingt handeln). Eine eigene Aufstellung über Mängel und notwendige Modernisierungsmaßnahmen kann eine gute Argumentationsgrundlage für die Verhandlungen sein. Der Verhandlungsspielraum ist – je nach Objekt – unterschiedlich hoch. Für einen Vergleich mehrerer Objekte ist immer auch der Preis pro qm Wohnfläche interessant, in der o.a. Modellrechnung sind es Euro 3t pro qm (Euro 150t Kaufpreis, geteilt durch 50 qm Wohnfläche). Nach der Einigung über den Kaufpreis (und vor dem Notartermin) sollten Käufer & Verkäufer gemeinsam eine Liste erstellen, welche Gegenstände mitverkauft werden. Bei der späteren Übergabe gibt es nicht selten Diskussionen um z.B. Vorhänge, Plissees, Anbauten, Küchenmöbel, Briefkasten, Lampen, Badezimmer- Anbauschränke, Spiegel, Pflanzen, Blumenkübel, Rasenmäher oder Gartenwerkzeuge (nur eine Auswahl).

*2: Die Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 % (Bayern & Sachsen) und 6,5 % (Schleswig-Holstein). In Hamburg sind es aktuell 4,5% (Stand 2017). Beim Wohnungs- & Hauskauf ist der Kaufpreis die maßgebliche Größe, beim selbst bauen fällt die Steuer meist nur auf den Grundstücks- Kaufpreis an. Der Notar informiert nach dem Kauf das Finanzamt, von dort kommt dann sechs bis acht Wochen später der Bescheid. Sobald die Steuer gezahlt wurde, ist der Weg für die Umschreibung im Grundbuch frei.

*3: Die Erwerbs- Nebenkosten
Haus- und Grundstücksverträge werden in Deutschland vor einem Notar geschlossen. In der Regel trägt der Käufer die Kosten des Kaufvertrages, und hat daher auch das Recht den Notar zu bestimmen. Vor dem Notartermin sollte der Käufer so viele Unterlagen wie möglich einsehen. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind z.B. die Protokolle der Eigentümer- Versammlungen oft hilfreich. In diesen ist z.B. vermerkt, welche Investitionen in den nächsten Jahren angedacht oder sogar schon beschlossen sind. Die Kosten größerer Investitionen (z.B. Wärmedämmungsmaßnahmen) werden meist auf alle Eigentümer umgelegt, und die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft reichen für diese größeren Vorhaben oft nicht aus. Vor dem Kauf gut informiert zu sein macht also Sinn.

*4: Die Maklercourtage
Makler erhalten für ihre Vermittlung eine Provision (Courtage). Die Courtage liegt je nach Region zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises. Das ab dem 01.06.2015 geltende „Bestellerprinzip“ (es muss derjenige die Maklerprovision zahlen, der den Makler bestellt hat) gilt nur für die Wohnungsvermietung, und nicht für Immobilienverkäufe. Im Internet gibt es vor allem zwei große Immobilienbörsen: Immonet.de & Immoscout.de. Weitere Alternativen sind ebay.de, ebay-Kleinanzeigen.de, Immowelt.de oder die regionalen Internetportale der Banken und Sparkassen.

*5: Etat für Renovierung, Umzug & Reserve
Vor dem Einzug gibt es meist noch einiges zu renovieren. Tipp: Bereits bei der ersten Besichtigung die wichtigsten Punkte (Vor- und Nachteile) notieren (ein Blatt für jedes Objekt), am besten in Form einer einfachen Plus/ Minus- Tabelle (Dämmung, Energiewerte, Fenster, Dach, Heizung, Badezimmer, Küche, Feuchtigkeit etc.). Ist die Raumaufteilung passend? Müssten ggf. Wände versetzt werden? Wäre der Umbau technisch machbar? Was würde das ggf. kosten (Lohn & Material)? Wer nicht sicher ist, ob er sich die geplanten Modernisierungsmaßnahmen selbst zutraut, sollte zunächst besser mit den vollen Handwerkerkosten rechnen, und sich ggf. später über die Ersparnis freuen. Viele Familien überschätzen sich bei der Planung mit ihren Eigenleistungen, was die Kalkulation dann später ins Wanken bringen kann. Beim Vergleich der Favoriten (Objekte, die in die engere Wahl gekommen sind) weichen die erforderlichen Investitionssummen oft stark voneinander ab. Bei manch einem Objekt benötigt man lediglich einen Eimer Farbe, in anderen Fällen ist eine aufwendige Modernisierung erforderlich. Tipp: Für jedes Objekt auf möglichst nur einem! zentralen Deckblatt alle ggf. gewünschten und erforderlichen Modernisierungs- Maßnahmen notieren:
1.) Was sollte/ muss ggf. sofort (also kurz vor- oder nach dem Einzug) gemacht werden. Dieser Betrag sollte dann ggf. mitfinanziert werden.
2.) Was fällt voraussichtlich in den ersten 10 Jahren nach Einzug an (diese Ausgaben sollten ebenfalls im Konzept berücksichtigt werden).

*6: Die Gesamtkosten
Vor der finalen Entscheidung sollten auch alle weiteren Faktoren mit berücksichtigt werden (Lage der Kita, Ärzte, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten usw.). Vor allem der Blick auf öffentliche Verkehrsmittel ist meist wichtig. Wer künftig „idyllisch im Grünen“ wohnen möchte, benötigt dann oft auch ein zweites Auto (mtl. meist ca. Euro 200,- bis Euro 600,- Mehrkosten für Benzin, Wartung, Reparaturen, Wertverlust, Steuern, Versicherung etc.).

*7: Das Eigenkapital
Bei der Frage nach dem notwendigen Eigenkapital gehen die Meinungen heute weit auseinander. Früher hieß es oft „30% Eigenkapital sollten da sein.“ In der Praxis waren es dann aber oft auch nur 10% Eigenkapital, mit denen finanziert wurde. Heute gibt es zur notwendigen Mindestsumme keine verbindlichen Aussagen mehr. Banken & Sparkassen finanzieren zum Teil auch, wenn nur sehr wenig Eigenkapital vorhanden ist. Die Tatsache, dass man auch mit sehr wenig Eigenkapital eine Finanzierung von der Bank bekommt, ist aber kein Indiz dafür, dass das Vorhaben langfristig erfolgreich sein wird. Die Chance, sein Haus oder seine Wohnung auch in finanziell schwierigen Zeiten halten zu können, steigt mit jedem Euro Eigenkapital an (in meinen Beratungen sage ich sehr deutlich, wenn ich eine Finanzierung in der Situation der Familie lieber lassen würde).

*8: Die Finanzierung
Der Betrag, der nicht durch das Eigenkapital gedeckt ist, wird in der Regel finanziert. Niemand kann sagen, ob und ggf. wann die Zinsen wieder steigen werden. In meinen Konzepten lege ich daher ein großes Augenmerk auf eine langfristig sichere und tragbare Belastung. Viele Familien schauen verständlicherweise zunächst nur auf die monatliche Belastung, die als alleinige Größe aber nur sehr wenig Aussagekraft hat.
In unserer Zusammenarbeit vergleiche ich die Angebote mehrerer Banken und mache danach verschiedene Vorschläge. Die Angebote der Investitionsbank und der Kreditanstalt für Wiederaufbau werden von mir ebenfalls geprüft und berücksichtigt.

Sämtliche Informationen kommen aus Quellen, die ich als zuverlässig erachte (alle Angaben nach bestem Wissen – ohne rechtliche Gewähr). Angaben gemäß EU-Beraterrichtlinie: Gebundener Vermittler nach § 34d Absatz 7 GewO (siehe Impressum)